01裁判要旨

买卖型以房抵债合同订立于债务履行期届满前，则其实质为非典型担保合同，一般认定为担保有效，但债务人不得基于该合同主张移转房屋所有权。若该合同订立于债务履行期届满后，则其实质为债务履行方式变更协议，一般亦认定为有效，债权人可以基于该合同主张移转房屋所有权；如债务人认为房屋价值远超欠款，可主张合同撤销权。

02案情简介

原告罗某,被告：上海XM房地产开发有限公司（以下简称XM公司）。

2010年1月7日，罗某与XM公司签订了27份预售合同，约定罗某向XM公司购买商品房27套。当日，双方签订补充协议1，约定：若XM公司于2010年8月7日前向罗某退还其已支付的购房款3000万元和补偿费用455万元，预售合同自动解除，否则XM公司按约定向罗某交付房屋。次日，罗某将3000万元转账至XM公司。

2012年8月6日,双方签订补充协议2，约定：鉴于XM公司向罗某所借3000万元至今仍未能归还，双方同意履行预售合同，但若XM公司于2012年12月31日前向罗某支付3250万元，则办理房屋回购手续。2013年11月6日，双方签订回购协议1，约定：XM公司分批支付3655万元的房屋回购款，罗某在收到回购款项后，撤销相应预售合同。之后，XM公司仅成功回购了其中2套房屋。2014年3月5日，双方签订回购协议2，约定：XM公司于2014年3—5月分批支付罗某回购款，如XM公司按期付清，则撤销预售合同。

2014年6月，25套房屋产权核准登记至罗某名下。罗某起诉至法院，请求法院判令将已出租的2套房屋的租赁合同移至罗某名下，并将2014年1月1日起至6月30日的租金交付给罗某。XM公司提起反诉，请求法院判令27份协议及其从合同（含预售合同、补充协议1、补充协议2、回购协议1、回购协议2）无效，并将25套房屋的产权恢复登记至其名下。

03裁判结果

法院经审理认为：

一、本案合同名为买卖，实为借贷

1.从合同订立的目的看。双方约定预售合同解除及回购事宜，补充协议2还将购房款表述为借款，故订立预售合同的真实目的是担保XM公司借款债务的履行。

2.从合同履行的方式看。双方约定了办理房屋的交接时间，但并未按时交接，后续订立的多份协议亦未涉及交房事宜，显然违背商品房买卖的正常交易习惯。

3.从权利义务的对等看。27份预售合同总额为50308020元，罗某仅能证明其已支付3000万元，罗某在未全额支付房款的情形下，就获得房屋所有权，双方权利义务明显不对等。因此，本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。

二、本案合同中流押条款无效

尽管双方当事人签订预售合同并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系，应遵循物权法有关禁止流质的原则。故预售合同因违反相关法律而无效，以预售合同为基础而签订的相关补充协议、回购协议等作为从合同，其中涉及房屋买卖和回购的条款，也属无效。

据此，法院作出判决：一、罗某与XM公司之间签订的27份预售合同无效；二、罗某与XM公司签订的补充协议1、补充协议2、回购协议1、回购协议2中涉及房屋买卖和回购的条款无效；三、罗某应于判决生效之日起30日内将27份预售合同指向的27套房屋产权恢复登记至XM公司名下；四、驳回罗某的诉讼请求。

一审判决后，罗某不服并上诉至中院。中院经审理后认为：

一、关于预售合同及补充协议1的性质及效力问题

单纯从上述合同的内容来看，并不能直接得出双方之间存在借贷关系的结论，但是结合双方的实际履行行为以及补充协议2载明的内容，足以认定，补充协议1中双方之间就3000万元款项的真实意思表示系借贷关系，双方就系争房屋签订的预售合同实质是为了担保双方借贷关系的履行。至于上述合同的效力问题，罗某与XM公司签订预售合同并办理备案登记，仅是XM公司提供借款担保的方式，即双方补充协议1约定的通过XM公司退款并解除预售合同的方式实现借款的偿还，作为一种非典型的担保方式，上述合同的约定并未违反法律、法规的强制性规定，因此，上述合同应为有效，只是债务到期后未经清算，XM公司不得据此直接取得用于担保的房屋抵偿债务。

二、关于补充协议2、回购协议1、回购协议2的性质及效力问题

首先，从法律禁止流质的原因看，上述合同系在双方债务履行期限届满之后签订，并不存在罗某利用优势地位迫使XM公司签订合同的情形，因此与禁止流押的立法不符。其次，从合同的签署及履行过程来看，三份合同是债务履行期限届满后签订的，反映了双方在数年间对于债务清偿进行了多次磋商，XM公司亦履行合同回购了部分房屋，因此合同体现了当事人的真实意思表示。最后，从主体资格角度来看，XM公司系专业的房地产开发企业，对房屋价格上涨应有更为清晰的判断，因此，其签订合同时对于相应的后果应有预见，亦应对其商事行为承担相应责任。

综上，上述三份合同应系双方在债务履行期限届满后协商一致达成的以房抵债的新合同，且上述合同亦赋予XM公司在相应宽限期内解除以房抵债合同的权利，并不存在违反法律、法规强制性规定的内容，应为合法有效。即便XM公司认为上述合同约定的内容显失公平，其亦应在法律规定的期限内行使合同撤销权，而不能以此为由主张合同无效。

据此，中级人民法院作出判决：一、撤销原审判决；二、驳回XM公司的原审反诉请求。