【基本案情】2011年10月1日，陈某因做生意急需用钱，向刘某借款15万元，双方约定了借款期限及利息。因担心陈某不能按期还款，刘某要求陈某与其签订一份房屋买卖合同，即如果陈某不能按照约定偿还借款时，陈某名下的某房产所有权归刘某所有。2011年10月16日，陈某即与刘某签订了该房屋买卖合同，合同约定：“陈某将其所有的一套住房以2600/㎡的价格卖给刘某，总房价为213000元。刘某现预付房款15万元，剩余房款于刘某完成房屋过户手续后一次性付清”。合同签订当日，刘某将15万元以转账形式汇入陈某银行账户。后因陈某生意失败无法偿还刘某欠款。2012年12月8日，刘某将陈某诉至法院，要求法院判令陈某继续履行合同，协助办理房屋所有权过户手续。

【本所律师评析】本案在司法实践中存在着两种不同的观点：

第一种意见认为，原被告之间存在着两种不同的法律关系，一是民间借贷，二是房屋买卖合同。对于原被告双方无论是民间借贷还是房屋买卖都系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告应当严格履行合同义务，协助办理房屋过户手续；

第二种意见认为，本案名为房屋买卖合同，实为民间借贷。被告只需偿还原告15万元欠款及相应的利息，无需办理房屋的过户手续。

笔者同意第二种观点。

一、陈某与刘某签订的房屋买卖合同不能产生房屋合法买卖的法律效力及法律后果。根据陈某与刘某签订的房屋买卖合同中约定“刘某现预付房款15万元，剩余房款于陈某完成房屋过户手续后一次性付清”，由此可知，15万元系房屋预付款性质，预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺，本身就不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。故交付15万元预付款并不能产生房屋买卖合同的效力。况且就其价格上（2600元/平米）明显低于市场销售价值，市场价值与借款数额相差甚远，正常情况下是不可能存在这样的交易。

二、陈某与刘某签订的房屋买卖合同虽然具备买卖合同的形式要件，但刘某并无购买商品房的真实意思表示，陈某亦没有出卖该房产的真实意思表示。二者签订的房屋买卖合同是以民间借贷关系存在为前提，本意系采取房屋买卖形式为双方之间的借贷提供担保。但是根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期间届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债权时抵押财产归债权人所有”，本案中，双方约定如到期不能偿还借款，房屋归刘某所有，该项约定具有流押条款的属性，系无效约定，不受法律保护。

综上，刘某不能无权要求陈某继续履行合同并协助办理房屋过户手续，但是为维护其合法权益，刘某可以要求陈某偿还15万元的欠款及相应的利息。