基本案情：
2014年10月18日，沈某与濮阳某医药公司签订了一份《房屋租赁合同》，将自有的房屋出租给医药公司。租期五年，年租金为38万元。每年的10月1日前交纳下一年租金。另约定，租赁期间，乙方（医药公司）如无正当理由逾期支付租金超过一个月，每逾期一日，则乙方须按未付租金3%支付违约金。某医药公司未按约定交纳租金。沈某将某医药公司诉至人民法院，要求医药公司按合同约定支付拖欠的租金38万元及延期支付租金的违约金30万元。庭审中，医药公司辩称，未交纳租金的情况属实，但沈某计算的违约金过高，应减少违约金。
经法院审理后，判决医药公司向沈某支付拖欠的租金38万元，关于违约金部分，法院采信了医药公司的观点，认为违约金过高，酌情判决医药公司支付违约金4万元。
本所律师分析：
本案是房屋租赁合同纠纷，法律关系明确，医药公司拖欠租金事实清楚，判决医药公司支付拖欠的租金没有争议。本案的争议焦点是违约金是否过高，如何判断违约金过高。依据《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但具体如何判断违约金过高，如何调整过高的违约金，此前，我国法律并没有作出进一步的规定，因此，实践中存在不同的意见，类似的案件，不同的法院有不同的判决。
本案中，沈某认为，《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，关于违约金的标准也是双方协商的结果，未违反有关法律法规，是合法有效的，双方均应遵守履行，医药公司未按约定的时间交纳租金，存在违约行为，应按约定支付违约金，而且违约金并未超过房租基数，不存在过高的情形。实践中，也有人持此观点，认为既然合同法规定当事人之间可以约定违约金，又没有规定上限，只要这种约定是双方当事人的合意，则法官不应随便调整违约金。 关于调整过高违约金的做法，主要有以下几种：一是以实际损失为准；二是以违约金总额不超过本金为限；三是参照中国人民银行新近利率的四倍认定；四是将实际损失的一定比例作为标准；五是违约金总额不超过合同未履行部分的总值。本人认为，违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，并以补偿性为主，如违约金过高时，可对违约金适当下调整，但法院应充分尊重当事人的意思自治，谨慎行使自由裁量权。2009年5月13日生效的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）对此作出了规定。其中第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。所以，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。人民法院的判决是正确的。